2019棚改计划腰斩,三四线小心被套!

来源:互联网 时间:2019-04-30 10:36:37
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2019棚改计划腰斩,三四线小心被套!

  来源/微信公众号:樱桃大房子(ytdfz8);

  作者:樱桃

  随着财政部近期发布《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》,各地2019年棚改预计开工量数据正式出炉。

  2019年全国棚改开工计划目标约285万套,远低于此前450万套的预期,与2018年的626万套相比,今年减少了341万套,腰斩过半。

  除福建、天津(楼盘)、广西(楼盘)、广东、西藏(楼盘)等少数几个省市同比增长,其余31个省市计划开工量较2018年均有了不同程度的下跌,跌幅在50%以上的达15个。

  棚改计划是到2020年结束,但原计划2018-2020还有1500万套的总量,今年棚改实际开工量,比原计划减的更猛,众所周知,棚改货币化是2017年以来三四线城市房价上涨最大的助推器。

  如今,猛踩急刹车后,对市场的影响不言而喻。具体哪些省市影响最大值得关注。

  1.

  在全国31个省市中,只有5个省的棚改规模有所扩张,其他26个省市全部负增长。这其中,有13个省棚改量降幅超过50%。

  1、有13个省市棚改计划腰斩,包括:黑龙江、贵州(楼盘)、山东、河南、宁夏、山西、湖南、辽宁、新疆(楼盘)、吉林、海南(楼盘)、青海、内蒙古。

2019棚改计划腰斩,三四线小心被套!

  其中特别值得关注的是山东、河南、贵州、湖南等几个棚改大省,因为原来量太大了。

  山东从去年的82万降到今年的18.5万,河南从64万降到15万,同比跌幅均达77%;湖南从28万降到8万,降幅也达72%;

  黑龙江从13.1万套减少到2.4万套,贵州从38.8万套减少到7.6万套,降幅超过80%;

  新疆45万套降到14万套左右,所以一旦棚改急刹车,对市场没有影响是不可能的。

  比如山东菏泽就是因为超出财政能力过度棚改化,很多人提前拿到拆迁的钱买了房子,结果等到开发商买地建了房,房子又卖不出去了,因为很多人不需要房子了,购买力已经提前透支,如今全城又陷入去库存的轮回。

  2、棚改规模有所增加的5个省市分别是:福建、广西、天津、广东、西藏。这其中,广东、天津、西藏本身棚改规模不高,所以增减影响不大。

  相比之下,福建棚改规模翻倍,2018年仅为2.9万套,2019年增加到6.3万套,增幅高达117%,其中,福建的福州(楼盘)棚改量逆市大涨,具体的原因是什么我就不知道了,有可能是因为2018年太少了,也可能跟福州本身财政比较充裕有关。

  另外,广西则从9.1万套增加到12万套。

2.

  今年1月各地地方政府就曾在2018年工作报告中披露2019年棚改计划的相关数据,通过这两组数据的对比,我们也可看出当前市场对于棚改预期的转变。

  根据克尔瑞数据,在可统计的19个省市之中,含江苏、江西、河南、西藏在内等7个省市2019年棚改开工目标量变化并不是很大,涨跌幅在5%以内。

2019棚改计划腰斩,三四线小心被套!

  近半数城市的目标较2019年初有了不同程度的下跌,辽宁、吉林、湖北、陕西等省市跌幅显著均超50%,

  一方面源于部分省市年初披露数据较为笼统,基本是2年的目标开工量;另一方面湖北、陕西等省份因前期棚改开工量较大,基本也算是提前透支了未来的棚改空间,可以预期棚改对地方房地产销售的推动也在减弱。

  2018年10月份常务会议时就明确提出两个严格,一个是严格把好棚改范围和标准,坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点。另一个是各地要严格评估财政承受能力,科学确定2019年度棚改任务。

  所以棚改缩量明显的省份,很多也是财政承受能力不足的地方。比如辽宁、吉林。

  此外,福建、四川(楼盘)等少数省份开工量较年初公布的数据走高,这点也符合“因城施政”的调控思路,棚改目标同样体现着有松有紧的特征。

3.

  我国大规模的棚改始于2008年。

  梳理官方数据可发现,2008年至2012年我国改造开工各类棚户区1260万套,此后则是2013年320万套、2014年470万套、2015年601万套、2016年606万套、2017年609万套。

  如加上2018年数据(626万套),从2008年到2018年,这十一年间中国棚改累计开工超过4500万套。让1亿人“出棚进楼”。

  棚改的正面作用当然还是很多的。住建部去年7月表示,棚改促进了房地产市场平稳健康发展。房价上涨较快城市,通过新建棚改安置住房,增加了住房供应;房地产库存多的城市,通过棚改货币化安置,促进了房地产去库存。

  此外,棚改还带动了投资消费和经济增长。棚改带动了有效投资和建材、装修、家电等消费,促进了上下游相关产业发展,对经济稳增长发挥了积极作用。2013~2017年,全国棚改完成投资约6万亿元。

  如果过度棚改,也会有负作用的。所以得有计划,需要按照各个地方的财政能力来,否则新的库存又出来了。

  但因棚改助力涨,就有可能因棚改退潮跌。这应该是大家的共识了。所以去年传出棚改货币化比例降低时,大家对三四线城市就比较悲观了。

  记住,全国棚改大限是2020年。

  2014-2017年,我国推出1800万套的棚改计划,并且超额完成。之后,国家对2018-2020年,又提出1500万套的棚改任务,到2020年,全国性的棚改将基本完成。

  棚改急刹车有几方面原因:

  第一,2018年,全国棚改计划为580万套,实际完成量高达626万套。目标完成率也创历年新高达107.4%。前几年的超额完成为后续棚改缩量埋下了伏笔,因为很多地方不需要棚改的也改了,而需求又透支了,后面又会造成库存过剩的问题。

  第二,大力推进棚改货币化安置的一些负面效应已经显现,加剧了地方财政负债压力,推升三四线房价等等,基于三四线的库存问题已经得到了初步解决,棚改开工量目标下调也在情理之中。

4.

  2016年10月一二线城市轮番调控后,2017年开始,三四线城市上演了一场高潮迭起的人造牛市。

  货币化棚改功不可没。先让国开行等金融机构给土地/财政枯竭的三四线城市地方低息贷款,地方拿着贷款去拆迁旧城区,并只给被拆迁户货币补偿。这样被拆迁户自己再贴钱,甚至加上按揭贷款,买新房。

  三四线城市的库存逐渐去化了,房价也开始上涨,土地市场也激活了。地方通过卖地和收税,再偿还国开行等金融机构的贷款。

  开发商去库存,激活地方土地市场,提高交易量,拉动投资,降低地方债务等多重目标同时都实现了,棚改操作堪称一箭多雕的神来杰作,皆大欢喜。

  但为了防止“棚改”导致新的库存,国家从2019年起,开始对“棚改”政策急刹车。

  2019年棚改货币化安置将以专项债券为主,政府购买棚改服务模式将被取消;同时地方政府也纷纷提出棚改将以实物安置为主,货币化安置比例也将降低,这点对于商品房销售的影响也更为直接,缺少了资金面的驱动,居民购买力将大大降低,后继乏力。

  现在连基本面好的一二线城市都要靠降低落户门槛来抢人了,实体经济基础弱的三四线城市,购买力本身比较弱,之前上涨主要靠棚改驱动,棚改量的缩减和货币化安置比例降低无疑雪上加霜,会加剧市场下行压力。

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